香港鬧人力荒而衰？

(刊於AM730，2012年10月29日)

在全球經濟停滯下，香港仍因黃金五年機遇獨善其身——繼去年加薪11%創回歸後新高，今、明兩年預期薪酬仍可增長4.8%和4.5%，幅度比新加坡和台灣都高；獵頭公司Hudson指出，今年第四季仍有逾40%公司計劃增聘人手，市面似乎一片繁榮。在就業人數史上最高之際，我們卻要居安思危——在全民就業而需求增加、有新客到卻無額外人手服務下，香港服務業質素可能會急速變壞，響出盛極而衰警號！

香港經濟賴以為生的是世界一流的服務業，佔GDP 93%。服務業能蓬勃發展，除了需要充足服務硬件如商場、寫字樓、醫院，也要有足夠人手在這些場地工作。但當黃金五年全球對香港服務業需求攀升，香港勞動力卻會因人口老化在未來10年下跌30多萬，縮減達8%，相當於每年少了整間匯豐及恆生的員工！日前有報導指食肆引入自動洗碗機、電子落單系統以減省人手，反映勞動不足問題急速浮現，商戶亦漸明白過去10年勞動力增加40萬、新員工垂手可得的好日子已過去。

香港經濟以「服務出口」為主，亦即相當於「入口顧客」。一名日本旅客專程請假來港品嘗地道食物，當然期望雲吞麵美味可口；一位北京遊客乘3小時飛機來港名店購物，當然期望售貨員態度殷勤體貼；這些客人對香港服務要求之高可想而知。故此，勞動力收縮對香港威脅便更嚴峻。先假設今年初香港服務業是100個員工服務100個客人，保守估計每年客人增加5%、勞動力每年收縮0.8%：按此推算，年底將是99.2名員工服務105名顧客，明年底更會是98.4名員工服務111名顧客！這意味每年需提升6%生產力才能彌補服務水平損失——由於教育、科研投資多如美國每年生產力亦只能增加1-2%，這是個極難的任務。過往報章常報導不論在攝氏3度嚴冬還是在33度炎夏，顧客均要在廣東道名店外輪候半小時；來年人手將更短缺，顧客在輪候30分鐘進店後，在店內可能要輪候多30分鐘才被服務！

今時今日如此服務態度，客人其可以捨香港取其它更便宜、服務更好的地方。今年十一黃金周，部分旅客已流失至新加坡、泰國等地，客人一走便極難回頭。在2015年美國加息和美元預期持續強勢下，香港屆時更可能會成為區內最昂貴的服務供應者，競爭力一落千丈，死於安逸之勢已成！

面對年青一代機會流失和即將退休一代福利需求龐大的嚴峻形勢，「造大個餅」為唯一解藥——與其四周派錢，我們應趁黃金五年需求旺盛，加緊投資在我們的人口和硬件，加強香港經濟實力，才可長遠支持福利和建設。加大硬件容量可使對香港服務的需求得以落戶，肥水不致流向別人田；投放教育和人口政策不僅能提高市民生產力填補勞動力流失，亦可吸引更多高技術「外援」來港幫補空缺……各項建設環環相扣，對香港發展缺一不可。在這盛衰關鍵時刻，每名香港人都應瞭解問題迫切性，發揮同舟共濟精神，在過往做漏了的事起直追，造就老中青三代均稱心如意的黃金50年。

港「潛移默化」大陸？

(刊於AM730，2012年10月26日)

前陣子跟「環保先鋒」陸恭蕙會面討論香港的空氣污染問題，提及粵港兩地改善空氣質素合作計劃，我不禁問：「大陸監測系統信唔信得過架？」怎料她說：在廣東的8個空氣監測站，其實是全國最可靠的監測站！原來十多年前起，廣東有關部門已向香港環保署借鏡，由香港引入世界級儀器和監控標準。這是香港價值觀影響內地的又一例證——香港人受綠色思想薰陶已久，對環保要求嚴謹，影響內地環保觀念發展，時至現在，廣東省很可能是全國最環保的省份！

良禽擇木而棲，人們在價值觀上也是「擇優而學」——隨著中港兩地交流日趨頻繁，事實是香港沒有被大陸化，而是鄰近香港的大陸地區被香港化了！深圳前海發展區計劃設立類似ICAC的反貪部門；汕尾烏坎事件反映廣東人民維權思想興起；廣州市民前年發起「撐粵語行動」，也是廣東人對文化保育重要性覺醒的表現。1億人口的全國第一大省廣東省因地利與香港交流密切，結果被700萬人口的香港價值觀潛移默化影響，成為全國價值觀最先進、最人性化的地區之一。香港影響廣東並不需要大旗幟、大聲公響亮地喊口號，而是通過人民交流潛移默化地慢慢滲進內地社會之中。

既然香港根本不是「大陸化」，而是正把內地「香港化」，我們實沒必要為香港所謂被內地「赤化」杞人憂天。另一方面，我們卻要反思一下自己價值觀是甚麼——近日長者生活津貼議題爭論不休，但不少公公婆婆接受記者訪問中，我卻看到現在很多人遺忘了的香港精神：「不希望不論經濟背景，人人都有津貼，孭死D細路！」「我尚有能力自己應付起居飲食，不想呃政府……」與植根於包括香港在內發達地區不少年輕人心中的「sense of entitlement」（不少大學生未畢業已排隊申請公屋，甚至有一畢業即領綜援的極端例子）、常認為各種福利是應得的心態相比，這些老一輩的自強不息之心和同舟共濟精神才是香港價值觀的最佳體現。不論老人津貼最終定案如何，我絕對相信歷經香港風雨飄搖歷史、抱持香港價值觀的長者們不會濫用津貼制度——因為植根他們心中的社會同理心，會令他們體諒年輕一代額外納稅補貼他們將是多麼吃力。

西方有句諺語：” If you're not part of the solution, you're part of the problem.” 在面對社會種種問題時，大家是希望成為解決辦法的一份子還是問題根源之一？例如在廢物處理問題上，香港的堆填區快將爆滿，政府推出了新焚化爐計劃；但部分該區居民卻大力反對，這種 ”not in my backyard” 的思維方式對整個社會是否有利？很多人抗拒擴建堆填區和焚化爐，但又有否真正檢討過自己的生活習慣是否環保、有沒有做好垃圾分類、循環再用，在減廢問題上成為part of the solution？核心價值並非只是一個口號，而是應該融入起居工作飲食、貫徹每天生活之中的——事事為我們共同家園著想，才是彰顯同舟共濟香港價值的真正表現。

百年價值觀先鋒

(刊於AM730，2012年10月22日)

上回提及香港優秀價值觀有能力潛移默化影響內地——這絕非甚麼新鮮事；事實上，香港一直擔當中國價值觀發展的先鋒。孫中山來港求學後推翻滿清、70年代保釣運動，以至近年內地企業來港上市後適應嚴謹監管制度，都是香港把優質價值觀輸入內地的絕佳例子。但無論多偉大優秀的價值觀，假如不發揚光大便毫無意義！時至今日，我們沒理由閉關自守、孤芳自賞，而更應繼續引領祖國發展。

正如服務出口需要客人親身來港享用我們的世界級服務，價值觀分享亦必需外地人到訪感受、學習我們的文化和價值，才能向外傳揚。國際都會倫敦的文化、價值觀由外國留學生散播全球，香港亦應讓更多內地學生、旅客來港接受香港價值觀薰陶，親身體會這「禮義之都」的精神，使自由行成為「明白自由之行」，就如同孫中山在香港明白自由可貴、啓發他結束封建帝制一樣，把這些價值帶回祖國每個角落。

價值觀有高低之分——人只會學習好的價值觀而摒棄差的價值。港人平均每年北上十多次，也不會沾染隨處吐痰陋習；一個本來吐痰的內地人來港若受我們影響不再吐痰，香港價值觀便小勝一仗，「香港價值1:0內地價值」！當這內地人把不吐痰習慣帶回內地影響朋輩，香港價值再下一城， 2:0！近年中港婚姻已佔香港整體婚姻宗數近4成，造就很多千里姻緣一線牽的浪漫故事；這些夫妻大部分都選擇香港為落腳地，融入香港文化和價值系統。難道選擇與內地配偶結婚的香港人是自願被赤化嗎？相反，應是他們的內地配偶被「香港化」。早前有一位內地來港妻子決定捐出意外身亡丈夫器官，救回3個香港家庭，體現了同舟共濟、互相關愛的香港價值——這是一個內地人來港後被香港價值觀「港化」的感人例子。

不少數據指出現時有近30萬港人在內地定居，相當於12至15萬個家庭；但他們當中不論公屋住戶或私人物業業主，均極少放棄或出售其單位。這反映了他們雖因工作、家庭等種種原因遷居內地，但他們的根仍緊緊紮在香港——這又是一種價值觀的取向，港人不願捨棄擁有先進價值觀的家園，舉家在價值觀較落後的內地落地生根，但內地人卻爭相移民香港。這再一次證明人只會懷抱較人性化價值而摒棄較自私的價值，而不會反其道而行。

香港人並不需要當懦夫——香港價值絕對經得起考驗，我不相信香港會被赤化；反而來香港的人，不論來自中國、英國或他國，通通會被香港化！另一方面，價值觀和經濟發展相輔相成，價值觀輸出者大多為經濟、貿易蓬勃的地區，經濟實力可令價值觀的灌輸更添說服力；如果我們真的珍惜香港價值，倒不如專注建設香港軟硬件容量，紓緩酒店、商場等商業硬件的短缺，讓價值觀隨經濟發展繼續發揚光大的同時，也可使更多前來拜訪的客人們賓至如歸！

「赤化」香港？

(刊於AM730，2012年10月19日)

中東發現疑似沙士，但其實我們現在最需要提防的病症未必是中東流感，而是「事實認知障礙症」——有些人不顧事實，帽子亂扣！東北發展本應關乎香港自身土地短缺問題，卻被人扯到北京政治上去，更有人高呼香港不要「被融合」、被「赤化」！

「赤化」到底是甚麼？若是指內地人的處事作風、行為態度傳入香港，那麼現在立法會議員們、示威者大聲吵鬧、動手動腳，與我們心目中「大陸佬」形象不謀而合，又是否算是赤化？觀乎日前遊行、諮詢會的情況，若說香港正在赤化，倒不見紅旗在空中飄揚，反而見不少港英年代的龍獅旗在揮舞，香港似乎倒是重新「英化」了！現時每100個港人回內地才有39個內地人來港，我們卻差不多每天操一支超過大埔人口的「兵團」往返深圳，大量港人北上工作、購物、打高球，似乎說我們在把廣東「香港化」還更貼切。

我認為其實擔心香港被內地赤化，實是妄自菲薄、不了解我們的價值觀的堅韌度。我絕不憂慮香港價值觀被任何一種外來文化取代——因為香港不是恆溫溫室培養出來的花朵，稍遇困難便枯萎，而是歷經170年風雨飄搖歷史衝擊磨練而成，如健身一樣越練越強，是價值觀的「大隻佬」——155年英國殖民統治誘使我們學會英文、Common Law和法治精神；二戰時日佔「三年零八個月」受盡苦難；韓戰禁運令我們被迫在幾年內完成經濟轉型；內地文革和六七暴動使我們反思何謂理想政治制度；八九六四引發30萬人移民潮，反映我們對下一代可在自由空氣中成長的堅持……每一浪都足以沖散任何社會、任何群體，香港卻一次次安然渡過，把香港人凝聚起來，文化、價值固若金湯。

可以說，香港今天的成就和自由、民主、公義和自強不息的奮發打拚精神(can-do spirit) 等價值觀，是疾風磨練出的勁草。因此，我們HKGolden50報告中亦指出香港有資格與倫敦、紐約一樣，充當價值觀輸出者 (value exporter) ，以最人性化的價值影響我們周邊的人。紐約過半數人口非本土美國白人，但紐約的「大蘋果」文化又何曾被沖淡過？倫敦多民族混雜，市內隨處聽到的語言超過500種，那麼「大笨鐘」文化又有否被磨蝕？都沒有！反而有很多外國人到訪後迷上當地文化，希望成為紐約人、倫敦人。

歷經風風雨雨，香港價值觀絕不輕易動搖；看過沙士期間香港醫生、護士在生死關頭仍救急扶危的情景，我實不相信來自內地的衝擊會有破壞香港價值的能耐。我們還有何理由妄自菲薄，擔心香港會被「赤化」、「深港融合」？深圳自30年前數萬人口發展成現在人口過千萬大都會，人口比香港還要多；但我認識的香港人中沒有一個會收看深圳電視台，反而深圳人大多有收看香港電視台（據聞現時很多TVB電視劇在廣州收視率仍高踞榜首）；過往30年深港間通商貿易增長何止萬倍計，但ICAC卻沒有因此每天疲於奔命。回歸以來香港多了80萬新移民，現時平均每天也有20多萬內地旅客在港逗留，街上的痰不見得多了、罪案數字不升反跌。其實內地人在港犯罪率比本地居民還低一半！若說香港人是一等良民，那麼這些內地旅客便稱得上是「特等良民」了！

香港百多年來一直潛移默化令到港的外地人受我們的價值觀薰陶，然後帶回故鄉——如孫中山來港求學時得到啟發，推翻5千年帝制；近20年很多國企來港上市，採納了香港與全球接軌的監管制度。我們是否希望香港引以為傲的170年優秀傳統，因一小撮人的「赤化理論」而止步於此？

「再建」香港

(刊於AM730，2012年10月15日)

回應范太月前老實精闢的意見，這屆政府的確可以修改很多以前沿用的不良習慣、不善政策。我加入行會3個月，發覺政府過往15年好像睡著了一樣，做漏了許多東西！只顧「安居」卻忽略「樂業」，只顧制定移民政策卻忽略了衍生的貧富不均問題及相應的支援——麥當勞也不會只製作漢堡包，卻不提供汽水、薯條；大家到診所看病，醫生也不會只量血壓，不測體溫吧！同樣地，政府確實需要摒棄凡事只看一面的偏頗處事方式，以全觀視野面對挑戰並尋求解決辦法，鼓起幹勁追回過往做漏的建設。猶幸我們在過往50年新市鎮發展中，累積了充足大規模建設經驗，為我們上了重要幾課。

第一課是：新市鎮、新發展區可規劃得更環保，滿足普羅市民的價值觀要求。過往新市鎮往往忽略了區內商業規劃，市民大多需跨區就業，市民每天長途跋涉的碳排放驚人。未來東北、東涌等新市鎮發展中應兼顧商業硬件，讓市民可盡量在原區就業，大大減低通勤造成的碳足印。保育和發展絕對可以並存——以我們目前最可行的大規模造地方法填海為例，極粗略估計，香港只需填去1%海洋面積，便足以容納未來三十年新增的140萬人口；要滿足我們保障海洋環境的價值觀，便一定要彌補多於1%的海洋生物量 (biomass) ——這可通過在餘下99%海域通過建立海岸保護區、人造礁石、污水減排等做到，填海選址亦可以生態價值低的海岸線為主。

第二課：規模是發展成敗的關鍵。香港人選擇住處，首重就業、購物、康樂活動等生活配套的便利。以史為鑒，香港最大新市鎮沙田在1961年第一份發展計劃中規劃人口僅36萬、1972年上調至50萬、1986年再調整至75萬……這種長期「估細數」而非一步到位的發展模式不僅令首批居民因配套未足而生活不便，追加社區設施的後補工程也使四周塵土飛揚。「規模經濟」 (economies of scale) 也適用於商業、文藝等建設——小修小補式工程無補於事，只有大規模建設才能滿足香港躍升國際都會的硬件要求。

第三課：香港地產從沒大白象！過往50年歷史中，每當我們建設新容量(不論商廈、住宅)，即使初期可能空置率偏高，新需求總會在往後接連而來——如東九龍商廈呎租早期低至5-8元仍無人問津，空置率近半；但自2007年起，高級租戶陸續從傳統商業區移來，空置率便跌至近零水平，平均呎租升至30元。西九圓方商場位置偏僻，落成前不少人預期人流慘淡，但亦因香港零售業需求持續飆升、加上商場本身規模而成為旅客高檔購物主要目的地之一。在近年來自西方、內地機遇源源不絕流入，「多多硬件都唔夠」的大勢下，任何新供應都能在短期內被吸納，故此任何能補香港燃眉之急的大型發展都應加緊上馬，東九、西九如是，東北、東涌亦如是！

我們現時絕對有經驗、有資源落實可助香港擺脫硬件樽頸、釋放潛能的各項鴻圖大計，只欠決心和危機感；現在是時候起程大興土木，擴充香港軟、硬件容量，「再建」一個更繁盛、更環保、更符合全民價值觀的香港——否則，我們便可能被迫和很多本應落戶香港的機遇說「再見」了！

造地唯一法──同舟共濟

(刊於AM730，2012年10月12日)

要可能不少香港人忘記了，「同舟共濟」亦是香港的核心價值之一。面對困難時，港人總會為整個社會福祉著想，把一己私利看輕一點。在1945至50年間，香港人口由60萬人激增近三倍至220萬；如此衝擊造成房屋等資源嚴重短缺，但當年香港沒因此出現暴動，也沒有歧視排斥，新移民和本地人和諧共處，互助體諒扶持，簡直稱得上是「包容之都」。在現時東北新市鎮發展的爭端中，我們必須不斷緊記這種傳統價值——東北發展影響千多戶居民，但未來發展可容納5萬多戶；我相信當該千多戶想到將來有受惠人眾，當中大部分都會肯付出一點點自己的方便來造就更多人的幸褔，讓籠屋戶能上公屋、年輕人能成家立室；未來住進新樓的5萬多戶，亦會十分感激這千多戶家庭的偉大犧牲！

我們現在要解決的問題實在很多——土地短缺、硬件不足、勞動力見頂、醫療系統瀕臨「爆煲」……要拆解當前困局，我們要勇於面對過往做得不夠的事實，以移山填海之志，在幾年內追回過去15年我們港人當家作主，卻沒有做的事。幸運的是，在前年啟始的黃金五年中，我們享有全球發達國家獨一無二的第二次高增長期，政府資金、私人財富、人才、客觀需求兼備，正好給予我們一個蛻變契機，不論改善貧富懸殊、醫療教育等民生基建，現在都是最好時機，把過往170年對我們家園不滿意的地方一一改正，再建一個更美好的香港——一個更繁盛、更人性化、更有活力的國際大都會，一個可以文化和價值觀影響周邊地區、媲美倫敦紐約的價值輸出者。

目下種種迫切的問題其實正同時影響幾代香港人，需要我們同心協力尋找解決辦法，人人都要對香港寬容些，明白我們是「同坐一條船」。以商業硬件不足為例，老年一代終生積蓄受商舖不足導致加租、轉嫁給他們的通脹蠶食，叉燒飯、藥物、拐杖不斷加價使公公婆婆們吃不消；中年人在百物騰貴下，養妻活兒倍覺艱難；年輕人則因商機在港插針不下，白白看著大量本應屬於他們的優質就業機會流失外地……面對如此難題，還有時間互相爭拗、各不相讓嗎？在強敵環伺下，香港沒有空間浪費任何一分一秒的寶貴光陰。HKGolden50一向強調「機會不等人」，在亞洲這全球增長最快、競爭最激烈的地區，北有深圳、上海、前海，西有橫琴，南有步大力雄的新加坡；我們要趁香港零售、金融等服務業尚有first-mover advantage(先行優勢)，加建軟硬件讓它們發揚光大……否則，我們將來可能要到橫琴購買時裝、到深圳選購科技產品、公司要到前海上市……人家橫琴的橋頭經濟蓬勃發展，我們則只有一個(港珠澳大橋的)橋頭。當我們由first-mover落後至second、third-mover或更後時，香港人則只剩下一個last move——移民。

儘管不同的群體可能有不同的訴求，如退休人士希望政府擴充醫療體系、添可供閒逛的綠化空間，學生要求更多的大學學位和宿舍，中年人祈求更穩定的事業發展和可負擔的房屋……但大家都要緊記香港人的「One Common Purpose」——讓香港實現躍升繼倫敦、紐約後第三個國際都會的潛能，在國際文化和經濟舞台上繼續發光發亮。在這香港發展盛衰關鍵時刻，若香港人可不分階級行業，同舟共濟，事事為我們的家園香港著想，重拾我們過往數十年的奮發打拚精神(can-do spirit)，定能克服任何困難，證明香港人沒上錯船，因為最美好50年的香港，將會是我們現在同舟共濟創出來的香港。

不知量力──而為？

(刊於AM730，2012年10月8日)

要真正解決住屋問題，不只是「安居」，更重要是「樂業」，因為我真的不希望「得而復失」、「曾經擁有」的經歷在97年後再一次降臨香港人身上——市民能持續安居，關鍵在商業硬件的供應和隨之而來的穩定工作，而非單是樓價高低。政府要創造一個友善的商業環境，讓商機和就業機會徐徐落戶香江，使不論中產或基層、年輕人或中年人，均有向上流動的機會；能夠「樂業」，有一份稱心如意又有人工加的好工，供樓才可越供越易。沙士時期樓價低無可低，但當時人人朝不保夕，無論樓價多低，根本沒能力購買。市民買樓，是要「量力而為」，政府要確保市民有足夠經濟實力，才可使人人安居。

可是，政府不單沒有做具前瞻性的 strategic planning，連對黃金五年機遇帶來的大量工種、職位也沒有反應。香港苦無商業硬件配套——現時酒店房租已達97年的2.5倍，商舖、寫字樓租金均為97年兩倍以上，而住宅租金才剛剛升越97年水平。若以租金為硬件的供求指標，商業硬件的短缺明顯更嚴重。以早前提及在中環甲級寫字樓佔地200呎的高級行政秘書為例，其「佔地」月租高達3萬元，而一般高級秘書的月薪也不過2萬餘元——留住一套椅子、辦公桌的支出竟比一名員工更高！桌椅本身不能替公司賺錢，當新加坡等地的「桌椅費」比香港低七成，跨國企業便會把職位遷移至新加坡。這亦是很多中、後台優質職位，如IT、人力資源等工種的寫照：數以十萬計、相當於我們20年大學畢業生數目的中產就業機會就這樣流失至區內對手，香港人的樂業變成流落新加坡的「落業」，長此下去香港會逐漸「乾塘」。喪失的機會不會反映在政府財政盈餘中，卻切切實實地體現在八十後年輕人失去的前途身上；現在卻看不到有任何議員為這些失落的機會發聲，為市民爭取「樂業」。

既然安居樂業相輔相成，政府在土地規劃上絕對要「兩條腿走路」，不可能先專注住宅，以後才填補商業硬件——上周提及港人人均居住面積約150呎，其實以商場、商廈、工廈等香港人上班地方的總面積估算，人均工作間面積同樣約150呎；如果政府只開拓土地興建住宅的同時，卻忽略商場、商廈，就業機會繼續溜走，屆時大量市民因失業而斷供，又談何安居？反之，樓價太高、市民難以上車。由此可見，安居、樂業兩條腿缺一不可。

過往政府「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的處事方式——樓價太貴？出「辣招稅」降降溫吧；通脹高企？派派錢紓民困吧……全屬小修小補，卻從沒宏觀看待經濟、社會處境，想想如何正本清源。要令市民真正安居樂業，政府必定要以全觀角度(holistic approach) 處理住宅、商業樓宇短缺等問題，大量增建商業硬件，使來自四方八面、各階層均得以受惠的大量就業機會落戶香港，改善社會流動性，從根本上提升市民「上車」能力；在呼籲市民買樓要量力而為的同時，亦要為市民「給給力」。
各位可能有所不知，過往兩年正是香港歷來最「樂業」的時刻——就業人口增加近4%，是過往40年最好。在失業率低企、市面一片繁榮下，香港卻大可能死於安逸——在東北發展、商業硬件等問題上，很多市民、私企及政府仍完全沒有危機感，不理解問題的迫切性，總認為我們仍可蹉跎一下……若我們再不醒覺，這次撤回的，很可能是我們的將來。

30年任務

(刊於AM730，2012年10月5日)

根據統計處預測，我們在未來30年的人口將增加近140萬。粗略估計，香港現時的土地儲備僅可興建13萬個住宅單位，加上地產商興建中的6萬個單位，即是在未找到新土地下，能推出市場的合共只有19萬單位。假設平均每戶3人，未來新增的140萬人口的住屋便需要47萬個單位；這亦即是指將來有28萬戶(47萬戶減去可安頓的19萬戶)——即80多萬人口——的房屋問題還未見到解決辨法！ 而且19萬戶剛好只是目前公屋輪候冊上的住戶數目——這反映現有的土地儲備就算順利開發，應付今天人口的需求仍只是勉勉強強，更遑論未來一定會產生的新需求了！

更甚者，以上估計是建基於人均居住面積在未來數十年保持今天相同水平；但其實我們目前的居住情況可算是區內最差，僅約150呎的人均居住面積比內地城市還要少，更僅是新加坡的不足一半。香港要爭取躍升為國際都會的同時，市民期望自己有與國際都會身份匹配、更為寬敞舒適的生活環境可謂合情合理。假設我們希望令每人的居住環境增加三成(仍是落後同區對手)，亦是個合理的指標：3人家庭的450呎若增加三成(135呎)，多出來的大概是一點點的廳、廚空間和一間額外房間，而這個房間是香港人早該需要的——20年前我們最崇尚的Sony Trinitron電視機只有12至18吋，現在至少也32吋；20年前女士們還在用「水喉通」式的可伸縮衣櫃，現在已追求華麗的walk-in wardrobe；20年前無人有家庭電腦，現在不少人家中已有幾部，每部連工作桌佔地至少20呎；還未計林林總總佔據家中每個角落的跑步機、紅酒櫃、咖啡機、按摩椅、高球棍……香港人物質生活愈見豐裕，同時也惹上了很多奢侈用地「壞習慣」，家中空間卻越來越「不見使」。隨著時日進步，我們的「壞習慣」只會更多，至少會隨人口老化多出一台輪椅——這135呎的額外空間，正是每個香港家庭應有的「升級空間」。

可是大家又是否明白這項任務有多艱巨？以現時237萬住戶和將未來30年將新增的47萬住戶計，共284萬戶；粗略推算，增加三成居住面積便相當於85萬個新單位的建設！加上未來新人口本身所需的47萬單位，我們便需要132萬個單位滿足這個「人人住大D」的目標！假如香港長遠而言以每年45,000個新單位(20,000公屋、5,000居屋及20,000私人單位) 為房策目標，132萬單位的鴻圖大計便要「起足30年」！按極粗略估計，如此多的新住宅需要4,000公頃土地；地從何而來，倒要請反對東北發展的人士/團體指點迷津。

正如麥當勞在廚房會有「麵包儲備」應付大量食客隨時突如其來，香港亦應有充裕的土地儲備，可供順應市場情況對樓市作出調節，使這個與民生息息相關的市場保持穩定。長者為香港打拚一生能否安逸退休、年輕人能否組織美滿家庭；劏房、板間房等「不適切住房戶」能否盡快上樓……每一代香港人的福祉，均與房屋息息相關——面對土地短缺問題和在外國人眼中恍如小人國「屋仔」的生活環境，「香港已經夠地」豈只錯覺，簡直是幻覺！我們實應實事求是積極面對香港人的房屋需求，積極探討維港外填海、增加地積比、靈活安排土地用途等途徑建立更大的土地儲備，把令幾代香港人脫離蝸居困境視為這30年的最大任務。